对于体量小、位置分散、缺乏市场化物业管理条件的微型老旧小区，单独引入物业既不经济也不现实。上海市杨浦区四平路街道探索的“以大带小”连片托管模式，借助周边成熟小区的物业资源和管理能力，将服务半径延伸至相邻的微型楼栋，在降低边际成本的同时实现服务覆盖。锦西路171号、175号、177号楼的物业引入是这一模式的具体落地。物业费从0.18元/平方米/月调整至0.80元/平方米/月，小区从“集资保洁、无人管护”的失管状态，回归日常物业服务正轨。

8块钱能买什么？

四平路街道是杨浦区老工人新村较为集中的区域，辖区内共有85个小区，其中八成以上住宅为上世纪50至80年代建成的售后公房。受房龄较长、设施老化等因素影响，物业管理类诉求在街道12345工单中占比较高。为有效回应老旧小区物业治理难题，街道联合同济大学团队开展研究，探索社区物业善治路径。鞍山四村第三居民区是典型老旧社区，老年居民占比高，房屋出租比例大，辖区内包含若干体量较小的自然小区。

锦西路171号、175号、177号三栋楼即属此类。三栋楼共有68户居民，住宅原本是某单位职工宿舍。进入21世纪之后，单位物业撤出，小区陷入无物业管理的状态。在无物业服务期间，楼道和小区公共区域保洁依靠住户“集资”完成——每户每月缴纳8元，聘请隔壁小区保洁员顺带清扫。但公区绿化、设施维护、保安服务长期缺失，而困扰居民多年的化粪池反污问题也无法得到解决。

更为深层的问题是维修资金沉睡。由于常年未使用，该楼栋的维修基金账户处于冻结状态。这意味着，一旦涉及公共区域的大额维修支出，只能依赖居民临时平摊。这使得楼栋在面对超出“兜底维修”范围的公共问题时，缺乏基本的物质资源和制度路径。

投诉转化为治理共识

2025年的几起12345投诉，客观上成为该楼栋物业走向正规化的外力。先是某栋5楼居民投诉杉树遮挡阳光，需要修剪；随后2楼住户投诉卫生间漏水，要求全楼更换下水管道。这两个问题均超出了兜底维修物业的服务范畴。由于维修基金账户冻结，相关费用需要全体居民平摊，但多数居民不愿分摊，两件事情同时陷入僵局。投诉未能解决又诱发更多12345工单，形成恶性循环。

在回应居民投诉的过程中，居两委干部和业委会干部意识到，“社区治理的三辆马车，缺了物业这一辆。”在街道城建办指导下，居民区党组织开始推动该小区的物业覆盖工作。上述居民投诉集中的三个问题——采光、漏水、化粪池——成为动员居民的抓手。

“每次遇到问题，我们都会邀请楼组长、业委会成员一起来讨论，在多次讨论中，我们达成了必须要有物业的共识。”居民区党组织书记侯巍回忆。

居两委干部、楼组长和业委会成员在与居民交流中，积极宣讲引入正规物业化解公共问题的好处。2025年下半年，在居民充分知晓的情况下，居委会展开关于引入物业公司的民意征询和投票工作，最终以高票通过引入首诺物业的决定，同时将物业费标准从0.18元/平方米/月提升至0.80元/平方米/月。居两委组织巧妙地将居民投诉转化为社区治理力量。

1.2元到8毛钱的拉锯

在街道城建中心指导下，鞍山四村第三居民区居两委向原本承接兜底维保服务的物业公司和隔壁小区的首诺物业公司发出邀约。前者因服务能力所限未接受，后者虽接受邀请，但初步报价为1.2元/平方米/月。对于仅有68户且无停车空间的微型楼栋而言，物业服务的边际成本过高，多数物业公司不愿接手。

首诺物业是隔壁小区爱联大厦的物业服务主体，其服务水准受到该小区业主和业委会的认可。锦西路171、175、177号楼与爱联大厦仅一墙之隔，若由首诺物业承接，保安、保洁、工程维修等人员可在两个小区之间共享调度，从而降低单楼栋的服务成本。居民区党组织书记清楚，1.2元的物业费标准超出了该楼栋居民的普遍承受能力，而提升到与周边老旧小区相当的0.8元水平，才有成功的可能。

在街道城建中心、居民区党组织与物业公司多次沟通之下，首诺物业同意将物业费降至0.8元/平方米/月。这一为居民“讨价还价”的过程也被居民看在眼里。在后期业主投票阶段，关于物业公司选聘和物业费提升的两个决议均获得高票通过。市场逻辑（成本与定价）与治理逻辑（可接受度与共识）在此达成平衡。

物业公司，叫得动

2026年1月1日，首诺物业正式进入，随即围绕居民诉求较为集中的问题展开工作。居两委协同物业首先化解化粪池堵塞问题。经排查，地面下沉导致常规清理方式难以奏效，物业公司采用高压水枪彻底清淤，并在此后建立每周常规清理机制。2026年2月，楼栋居民向居两委赠送锦旗，上书“履职尽责暖民心，真抓实干解民忧”。其次，针对楼栋与围墙之间通道狭窄、车辆无法进入的客观限制，物业公司对遮挡阳光的杉树进行了枝杈修剪，并取得投诉居民认可。

随着重点问题的化解，日常物业管理逐步走上正轨：楼道每周清扫一次，小区公共区域每天清扫一次，绿化养护、设施维修实现常态化。

居民切身感受到的变化是家里有事“叫得动”物业——马桶堵塞、电灯损坏、电闸推不上去等问题，物业公司都会派人及时上门查看。物业公司的积极回应获得居民认可。目前，该小区上半年物业费正常收缴，物业经理对收取率达到90%以上信心满满。面对“是否觉得物业费太高”的询问，一对70多岁的老夫妻表示：“贵点没问题，只要叫得应。人老了要保养，房子老了，就得有人修。”在居民的生活体验中，价格并非越低越好，服务可及、质价相符才是合理的。

不要补贴，要的是长久

2026年8月，社区的党建引领自治经费下拨，居两委原计划将这笔经费用于补贴物业公司过渡。但物业公司表示不需要补贴，他们在服务居民的过程中获得居民的认可和正向反馈，让他们对足额收缴物业费有信心。居两委将这笔经费用于三件具体事务上：一是在与隔壁小区相邻的墙上开一扇窗，实现保安“一岗双责”——同时看护两个小区；二是加固修缮两堵破旧墙体；三是对小区裸露地面进行补绿。这些符合群众急需的小微公共品投入，进一步提升小区居民的幸福感、获得感和安全感。

长期处于无物业管理或兜底物业管理状态的微型老旧小区，往往陷入“无物业公司愿进入、无居民愿多付费”的双重困局。本案例的价值在于，连片托管模式“以大带小”，通过地理邻近性实现服务资源共享，在居民涨价的可接受度与物业公司的成本可控度之间找到了平衡点。在这一过程中，居民区党组织的议题转化能力、业委会成员和楼组长等积极分子的参与带动，是将市场机制嵌入社区治理的重要条件。

（本文作者：魏程琳，同济大学中国特色社会主义理论研究中心特约研究员）

链接：http://sh.people.com.cn/n2/2026/1021/c134768-41728670.html