在跌宕起伏、几见寒潮的楼市，这个低调自信、充满理性的思考者，在3年的时间里，带领自己的团队开辟出一条持续向上的上升通道。无论是复地别院还是院立方，都在一次次刷新着销售纪录。
他克服了海派企业的水土不服，使产品拥有更多吸引消费者着迷的创新元素，让客户看到复地社区光彩照人的未来。
但他自己认为房市的未来充满不确定性。他要做的，是在这不确定中寻找确定性。
人物档案
程军（复地）重庆润江置业有限公司总经理
湖南人，建筑工程学专业出身。进入房地产行业以前，在上海同济大学任教。喜爱篮球、网球运动。在房地产行业链条中的建筑设计、项目管理、人力资源管理、营销策划等各个环节上均有丰富的经验。
精彩语录
■企业要耐得住寂寞，长久地耐住寂寞，少忽悠，多做实事，这是一个成功企业持续发展的真理。
■购房者现在很清楚了，只有合理的价格才会出手。这与2007年是不一样的，那时他们认为房价会一直上涨。
次波行情充满不确定性
程军2007年成功预见未来：在楼市火爆的那年8月，他提醒大家“基本面没有改变，这波行情不会持续太久”。
对于目前这波让人兴奋的行情，程军的判断是：“充满不确定性，要看整个经济形式能不能尽快转暖”。否则，楼市依然会掉头向下。
“房地产不是金融危机来了，才出现寒潮，而是本身就要调，金融危机加快了这个过程。2007年，2008年，一线城市开发商晕得过头，盛极必衰。”他也认为虽然重庆楼市没有泡沫但受到冲击。
程军分析说：中国当前政策刺激，还是在投资方面。中国没有藏富于民，深层次原因，就是社会保障比较弱。如果中央不进一步出台政策，转暖可能性比较小。从企业角度讲，要减负，减免个人所得税，提高老百姓消费能力。他担心的是，现在中小企业仍缺资金，而现在放贷，都砸向大企业国有企业，光靠对国有企业贷款或投资，去砸那钱，又会回到老路。
提价恐会重蹈去年行情
对于当下的火爆行情，程军认为是事出有因：当前放量，主要是政府政策刺激，和房地产自身价格调整有关。去年有超过半年时间，一部分刚性需求被压抑，过完春节之后，市场流动性一下好了很多，股市、基金都没什么搞头，房地产既然价格下挫，一见有机会，于是市场过剩资金流向地产，主流还是降价使刚性需求释放出来。
为什么重庆更加突出？“因为重庆是反应最快的，去年在地产行业调整得更早。从比例来讲，幅度也够大”。他举例说，院立方这次开盘，复地公司也有人买房，这样一个价格，傻子一看就知道，到了相对底部。
那么重庆房价还能下跌吗？“也会，但下跌空间很小，绝对是相对底部。”
说起价格，程军还看到一个很危险的信号：深圳包括重庆一些公司在提价，这是短视行为，这样的话，攀升局面会马上就下去了。
“如果行业坚持以高性价比在走，这波行情会持续一段时间。如果拉升价格，房地产在四五月也会下去，重蹈去年行情。”
这次调整，让消费者心理发生了变化。“他们现在很清楚了，只有合理的价格才会出手。这与2007年是不一样的，那时他们认为房价会一直上涨。” 复地要在重庆深耕细作
重庆是房地产行业的演兵场，全国知名开发商悉数来此开疆拓土。作为先行者之一的复地，程军透露：“大的方向，不会着眼一个项目，我们会精耕细作，我们还是看好重庆未来的发展。重庆是一个相对的低谷，城市发展规划，政策优势等等，发展空间非常大。”
但是对拿地，稳健的复地对风险评估要求高一点。形式上，复地会通过合作，收购兼并来取得新的土地，有利于降低风险。
他认为目前重庆土地还是供大于求，土地存量很大。2008年开始，土地供应量下降，经过不断消化存量，到2010年年底，重庆会处于供求相对合理的状况。在他眼里，重庆是最极端城市，到处是超极大盘，太吓人。而且现在低成本开发时代还没过去，还需要两年。
不过，程军认为当前调整对重庆非常有利。一是土地上升量减速，二是旧城改选，加速了消化存量的过程，对未来城市发展非常有利。
外来房企注定实现反转
“此消彼长”，一直是程军强调的观点。比如在外来房企能否超越本土老大的问题上，他认为这只是时间问题。他以上海为例：2005年前，本土企业绝对占据老大地位，但随着市场发展，万科占了重要位置。未来重庆也是这样一个格局，因为未来大家都在一个起跑线上，本土豪强的优势会减弱，外来企业也会不提高市场份额，这是相对此消彼长的过程。而且为了平衡风险，本土豪强企业也会不断走出去。
这可能需要三年左右时间，甚至更长。
事实上，重庆绝大多数外地企业，都表现出水土不服。原因一个是重庆城市本身有非常强的特质，二是重庆原来房地产开发水平是比较高的。“我们这样的企业，到西安，优势是明显的。但重庆开发水平起点高，很多企业会水土不服”。所以程军一再强调，一定要尊重客群，用当地人思维去做。否则在总的定位上，会出偏差。比如沿海的户型在重庆就不适用。而龙湖为什么有优势，是因为把消费者吃得很透了。
海量读书寻找“确定性”
在程军办公桌对面的墙壁上，挂着一个横幅“居安思危，持续改进”。这或许可以看成是他对自己的要求，这也是他能够形容自己“一直很幸运”的前提。
事实上，3年前来到这个城市领军复地重庆项目，那时候复地正在水土不服。“那是压力最大也是最累的时候，头发都白了许多”。现在，水土不服的症状基本消退，2008年取得单盘销售重庆前十名的好成绩，今年新品院立方更是卖的火爆。成功的原因很复杂，程军简单总结是自己在“产品品质和服务”上下了深功夫，这是成功的源头。
喜欢音乐，喜欢看书，喜欢打篮球———曾经是同济大学校队后卫，也喜欢打网球，但现在更多的精力放在读书上，“海量地读，从马云、柳传志、牛根生的传记到市场营销”，为了在这充满不确定的市场中寻找相对的确定性———程军不久前在集团战略会议上的发言就是以此为题。
“企业要耐得住寂寞”，程军说，长久地耐住寂寞，少忽悠，多做实事，这是一个成功企业持续发展的真理。
在跌宕起伏、几见寒潮的楼市，这个低调自信、充满理性的思考者，在3年的时间里，带领自己的团队开辟出一条持续向上的上升通道。无论是复地别院还是院立方，都在一次次刷新着销售纪录。
他克服了海派企业的水土不服，使产品拥有更多吸引消费者着迷的创新元素，让客户看到复地社区光彩照人的未来。
但他自己认为房市的未来充满不确定性。他要做的，是在这不确定中寻找确定性。
人物档案
程军（复地）重庆润江置业有限公司总经理
湖南人，建筑工程学专业出身。进入房地产行业以前，在上海同济大学任教。喜爱篮球、网球运动。在房地产行业链条中的建筑设计、项目管理、人力资源管理、营销策划等各个环节上均有丰富的经验。
精彩语录
■企业要耐得住寂寞，长久地耐住寂寞，少忽悠，多做实事，这是一个成功企业持续发展的真理。
■购房者现在很清楚了，只有合理的价格才会出手。这与2007年是不一样的，那时他们认为房价会一直上涨。
（《重庆晨报》 ２００９年３月２６日）
